Die Beiräte stellen sich vor
Die WEG-Beiräte nehmen Vertretungsaufgaben der Eigentümer gegenüber der Verwaltung wahr und haben insofern unterstützende und kontrollierende Funktionen.
Sie sind die Stelle, bei der die Eigentümer Anregungen, Fragen und Kritik vorbringen können. Im Konfliktfall sind die Beiräte Moderatoren der Diskussion und dienen dem Ausgleich der verschiedenen Interessen innerhalb der Eigentümer-Gemeinschaften. Die Tätigkeit der WEG-Beiräte wird ehrenamtlich ausgeübt.
Oberstes Gebot ist gegenseitiges Vertrauen zwischen der Verwaltung, dem Beirat und den Eigentümern.
Wir sind immer für Sie da. Wenn Sie ein Anliegen haben, dann können Sie uns unter “Kontakt” eine Nachricht senden. Wir werden umgehend antworten.
Verwaltungsbeiräte der einzelnen WEGs
WEG 501 (Haus 1)
Angelika Hoppe, E-Mail: angelikahoppe@gmx.net
Fritz Tara, E-Mail: tara-gmbh@t-online.de
Jens Wieneke, E-Mail: diewiwo@kabelmail.de
WEG 502 (Haus 2)
Norbert Baasner, E-Mail: info@baasner-galabau.de
Klaus-Dieter Dehmel, E-Mail: buddy53@print.epsonconnect.com
Patrick Adam, E-Mail: patada@gmx.de
WEG 503 (Haus 3, 4, 5 und 6)
Hartmut Lange, Gesamtbeirats-Vorsitzender, E-Mail: hartmutlange@htp-tel.de
Dieter Kuhn, Tel.: 01511-8563238 (keine E-Mail-Adresse)
Andreas Laumert, E-Mail: a.laumert@gramcko-laumert.de
Andreas Laumert, E-Mail: a.laumert@gramcko-laumert.de
WEG 504 (Haus 7)
Die WEG 504 ist durch die Niederlegung der Verwaltertätigkeit der Firma Makosch nicht mehr im Gesamt-Beirat vertreten, wir kooperieren aber bei Bedarf miteinander. Sie können sich deshalb über die Kontaktseite melden, wir leiten Ihr Anliegen gern an die Kollegen der WEG 504 weiter.
Die Beiräte der WEG 504 sind:
Harald Richert, E-Mail: info@haraldrichert.de
Die Kontaktdaten der zuständigen Beiräte finden Sie auch in den Schaukästen der Häuser
Unsere Aufgaben
Prüfen
- Der Beirat kontrolliert die Arbeit des Verwalters,
- Er prüft die Jahresab-rechnung
- Er begutachtet den Wirt-schaftsplan
Mitwirken
- Der Beirat unterstützt den Verwalter bei der Organisation und Durchführung der Eigentümer-Versammlung.
- Bei Bedarf beruft der Beirat auch Versammlungen unabhängig vom Verwalter ein.
- Er unterstützt bei der Auswahl der benötigten Handwerker
- Die Eigentümer können dem Beirat weitere Aufgaben übertragen.
Vermitteln
- Der Beirat vermittelt bei Konflikten.
- Er informiert auf Eigentümer- Versammlungen über wichtige Verwaltungsvorgänge
Gesetzliche Grundlagen
Die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Beirats sind in den §§ 29, 24 Abs. 3 und Abs. 6 S. 2 WEG geregelt. Dem Verwaltungsbeirat kommt danach eine Unterstützungs- und Kontrollfunktion zu (so auch BGH, Urteil v. 05.02.10, Az. V ZR 126/09). Zusammengefasst soll der Verwaltungsbeirat folgende Aufgaben erfüllen:
- den Verwalter unterstützen
- Wirtschaftspläne und Abrechnungen prüfen
- Auskunft geben über Kontrolle und Unterstützung des Verwalters
- an der Eigentümerversammlung mitwirken
Aufgaben und Pflichten
Neben der Wohnungseigentümerversammlung und dem Hausverwalter ist der Verwaltungsbeirat (Beirat) das dritte Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft, vgl. auch § 20 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Es handelt sich dabei jedoch grundsätzlich um ein “freiwillig” eingesetztes Organ.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist also nicht verpflichtet, einen Beirat zu wählen und einzusetzen, soweit dies nicht ausnahmsweise in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung zwingend vorgeschrieben ist.
Trotzdem ist die Bestellung eines Beirats sinnvoll, da durch dessen Aufgaben speziell bei mittleren und größeren Anlagen die Verwaltertätigkeit besser unterstützt, gesteuert und kontrolliert werden kann.
Folgende Aufgaben obliegen dem Beirat:
1. Unterstützung des Verwalters
Der Beirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung von dessen Aufgaben, § 29 Abs. 2 WEG. Davon umfasst sind etwa die Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlung, speziell die Mitwirkung bei der Sammlung und Festlegung der Tagesordnungspunkte einschließlich der Beschlussthemen, sowie Empfehlungen über Notwendigkeit, Umfang und Größe von Instandhaltungsmaßnahmen. Daneben fungiert der Beirat als Vermittler zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter, aber auch die beispielsweise vom Beirat überwachte Einhaltung der Hausordnung dient der Unterstützung des Verwalters.
2. Finanzkontrolle
Der Beirat soll den neu aufzustellenden Wirtschaftsplan für das kommende Jahr, die Abrechnung über den alten Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung), die Rechnungslegungen und die Kostenvoranschläge prüfen und über das Ergebnis seiner Prüfung in der Wohnungseigentümerversammlung berichten, bevor die Wohnungseigentümer über diese Sachverhalte beschließen (§ 29 Abs. 2 WEG 2020 in Verbindung mit § 28 Abs. 1, Satz 1 und Abs. 2, Satz 1 WEG 2020). Der Schwerpunkt der Aufgabe des Verwaltungsbeirats liegt in der Prüfung des aufzustellenden Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung.
Bei der Kontrolle der Jahresabrechnung muss der Beirat insbesondere prüfen, ob
- Anfangs- und Endbestand zwischen aufeinander folgenden Abrechnungen übereinstimmen
- die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben mit der Differenz übereinstimmt, die zwischen dem Bestand am Jahresanfang und am Jahresende besteht und
- die Bankkonten mit den Buchungskonten übereinstimmen.
Darüber hinaus hat der Beirat stichprobenartig die sachliche Richtigkeit von Ausgaben daraufhin zu überprüfen, ob
- Hausgeldzahlungen vollständig sind und den Eigentümern korrekt zu gebucht wurden sowie in welcher Höhe etwaige Rückstande bestehen und inwieweit die Schuldner gemahnt wurden.
- gezahlte Beträge etwaigen Vorgaben, etwa eingeholten Kostenanschlägen oder Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft, entsprechen
- bei gezahlten Beträgen etwaige Skonti abgezogen wurden
- Rechnungsbelege tatsächlich das Gemeinschaftseigentum und nicht das Sondereigentum einzelner Eigentümer betreffen
- Rechnungsbeträge und Buchungen, auch hinsichtlich der richtigen Kostenart, übereinstimmen
- in welcher Höhe Kosten des Zahlungsverkehrs angefallen sind
- die liquiden Mittel der Wohnungseigentümergemeinschaft korrekt verwaltet wurden.
Der Beirat kann hier seine Stellungnahme mündlich oder schriftlich abgeben. Die Stellungnahme muss sie spätestens in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen, in der über die Jahresabrechnung beschlossen wird. Liegt die Stellungnahme des Beirats bereits bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung vor, hat der Verwalter diese dem Einladungsschreiben beizufügen (Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 22.02.1988, Az.: 2 W 84/86).
3. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung
Fehlt ein Verwalter oder kommt ein Verwalter seiner Pflicht zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht nach, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats (bei Verhinderung dessen Vertreter) die Eigentümerversammlung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG. Der Beirat sollte allerdings – bevor er selber eine Wohnungseigentümerversammlung einberuft – dies genau prüfen und ggf. mit einem insoweit untätigen Verwalter Rücksprache nehmen. Das hat folgenden Grund: Beschlüsse, die auf einer vom Beirat nicht rechtens einberufenen Eigentümerversammlung gefasst werden, sind innerhalb eines Monats anfechtbar.
4. Versammlungsprotokoll
Werden in einer Eigentümerversammlung Beschlüsse gefasst, ist darüber eine Niederschrift (Protokoll der Eigentümerversammlung) zu erstellen, § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG. Dieses ist neben dem Versammlungsvorsitzenden und einem Wohnungseigentümer auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats bzw. seinem Vertreter zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 Satz 2 WEG). Fehlt diese Unterschrift (oder auch die eines Wohnungseigentümers), wird das Protokoll dadurch nicht automatisch unwirksam. Vielmehr ist das Protokoll nur dann anfechtbar, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung diese Unterschrift zwingend vorsehen.
5. Diese Aufgaben kann der Verwaltungsbeirat zusätzlich übernehmen
Dem Beirat können durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung weitere Aufgaben übertragen werden. Voraussetzungen sind, dass der Beirat damit einverstanden ist und weder in die unabdingbaren Befugnisse des Verwalters noch in die der Wohnungseigentümergemeinschaft eingegriffen wird. Mögliche zusätzliche Aufgaben sind etwa:
- Vorbereitung, Abschluss und Kündigung eines Verwaltervertrags
- Laufende Überwachung des Verwalters
- Geltendmachung von Gewährleistungsrechten für das Gemeinschaftseigentum
- Abnahme von Bau- und Handwerksleistungen für das Gemeinschaftseigentum
- Entwurf einer Hausordnung
